A fare la differenza per il mercato immobiliare saranno, anche per quest’anno, i mutui: dopo un 2011 difficile, infatti, la capacità di investimento dipenderà molto dalla possibilità di spesa delle famiglie. Secondo i dati della Banca d’Italia relativi alle erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni, da luglio 2010 a giugno 2011 i volumi erogati sono stati 55.141,96 milioni di euro, valore in leggero calo (-0,52%) rispetto a quelli su base annua registrati nell’anno precedente. Per tamponare questa situazione, nel dicembre del 2011 la Banca Centrale Europea è intervenuta per ridare ossigeno e liquidità agli istituti, erogando finanziamenti per quasi 500.000 milioni di euro al tasso agevolato dell’1%, così che gli stessi istituti possano poi prestarlo alle famiglie e alle imprese a condizioni accessibili. A sostegno dell’iniziativa nel prossimo mese di febbraio è già prevista da parte della BCE un’operazione analoga. però le banche, anche quelle italiane, anziché distribuire soldi li parcheggiano nelle casse della stessa Bce. E la crisi non si sblocca.

Secondo l’ufficio studi di Tecnocasa, nel 2012 l’andamento del mercato del credito alle famiglie continuerà a essere comunque influenzato dal contesto economico internazionale e la richiesta di finanziamenti, attualmente in calo, è determinata anche dalle prospettive di sacrificio previste per gli italiani dalle recenti manovre e dall’impennata dei tassi per i prodotti di credito. Per i prossimi mesi, quindi, ci si attende ancora una contrazione dei mutui e quindi degli acquisti.

La situazione incerta rende difficile fare delle previsioni, ma secondo Tecnocasa i prezzi resteranno sostanzialmente stabili, con alcune realtà ancora in leggera flessione: a livello nazionale, nelle grandi città, è prevista un’oscillazione dei prezzi tra -1% e +1%. Vanno meglio le vendite nelle periferie, così come nei capoluoghi del Nord e del Centro Italia rispetto a quelle del Sud Italia. Il mercato immobiliare delle grandi metropoli come Roma e Milano dovrebbe restare stabile, grazie alla presenza di acquirenti con una buona disponibilità di spesa e poco interessati dai meccanismi dei mutui. I tempi medi di vendita si sono ormai stabilizzati tra sei e sette mesi, soprattutto nei casi in cui i proprietari non hanno fretta di vendere e non intendono quindi diminuire i prezzi (vedi tabella).


In tanti chiedono un mutuo, ma pochi scelgono il tasso misto, un prodotto più adatto alle incertezze del mercato, ma verso il quale gli acquirenti sono ancora scettici. Lo rivela un’indagine di Mutui.it, che ha esaminato 400mila preventivi compilati on line. «In tempi di incertezza economica – afferma Alberto Genovese, amministratore delegato di Mutui.it – è una reazione naturale puntare ad un tasso di interesse che non ci riservi sorprese nei prossimi anni; ecco perché il tasso fisso sembra riscuotere un interesse sempre maggiore. Eppure diverse tipologie di mutuo, come quelle a tasso misto, potrebbero rivelarsi più vantaggiose, soprattutto perché più flessibili». Le formule più comuni di tasso misto permettono di modificare, a scadenze definite, il tipo di tasso – passando da fisso a variabile o viceversa – rinegoziandolo in base all’andamento del costo del denaro e alla situazione economica. Altri mutui di questo tipo, invece, impostano un tasso variabile (quindi una rata più bassa) nella prima fase di finanziamento, per poi successivamente passare ad un tasso fisso che viene predefinito già in fase di stipula del contratto. La maggiore libertà dai vincoli rispetto al tasso fisso o variabile impone costi maggiori da parte delle banche.

Mutui.it ha rilevato che la richiesta media per questo tipo di finanziamento è di 147.000 euro, pari al 61% del valore dell’immobile che si intende ipotecare. Questo significa che prima di comprare, gli italiani hanno messo da parte del denaro: non a caso l’età media al momento della richiesta è di 38 anni, mentre la durata media del finanziamento è di 25 anni. Allo stesso tempo, però, in tanti ipotecano la propria casa per risolvere problemi economici. Su 25mila domande di finanziamento il 4% riguarda la richiesta di mutuo liquidità. La cifra media per questo tipo di finanziamento è di 116.000 euro, pari al 48% del valore dell’immobile che si intende ipotecare. La durata è di 20 anni, mentre il tasso variabile appare più gettonato del tasso fisso (45% contro 40%). Il mutuo liquidità è sottoscritto in particolare da chi deve affrontare spese non previste, da chi vuole aiutare i figli a comprare casa o a studiare o da chi ha bisogno di una grossa somma, ma vuole evitare i tassi d’interesse più elevati dei prestiti personali.

Esiste un mercato che non dovrebbe conoscere crisi, ma che invece ha visto qualche peggioramento nel corso degli ultimi mesi. È quello del mercato degli affitti di lusso, richiesti soprattutto dai manager delle grazie aziende e che interessa esclusivamente le grandi città. In Italia le maggiori possibilità si trovano a Milano, dove i businessmen richiedono appartamenti da 2.800-3.500 euro al mese per circa 3-6 mesi di permanenza, massimo un anno. « Il 70% della nostra clientela è costituito da grandi aziende e da imprenditori stranieri, che fanno di Milano il loro quartier generale per un periodo di tempo limitato – spiega Guido Edoardo Alliata, titolare di RentClass, società di affitti a breve/medio termine a Milano -. Si tratta di manager di grandi gruppi come Barclays Bank, Unicredit Banca, RBS, ma anche colossi della moda come Tom Ford. Molto rappresentate le economie emergenti con uomini d’affari in arrivo da Russia, India, Cina».

Quello degli affitti di lusso è un mercato con regole totalmente diverse dagli affitti classici: sono richieste solo zone centrali, vicine agli uffici. Anche in questo settore però si sente la scure della crisi: «Sul mercato si sono riversati centinaia di appartamenti sfitti a causa della crisi –conferma Alliata-. Abbiamo già abbassato i prezzi di listino e aumentato la qualità del servizio, ma è fondamentale che i proprietari si si rendano conto dell’importanza di investire sul proprio immobile e di ristrutturarlo bene, con ottime finiture. Vince l’appartamento elegante, in centro, ma la richiesta economica, di questi tempi, deve essere anche intelligente e flessibile. Terminata la crisi, si potranno riportare i canoni su valori di soddisfazione, ma sarà difficile tornare ai livelli di un tempo».